百名租戶退場多年驚悉欠巨款 合生系珠江紡織城“釣魚式”索費?

吳小飛2019-06-20 11:34

(圖片來源:全景視覺)

經濟觀察網 記者 吳小飛 2019年上半年及過往的3年里,累計超過百名經營布料的承租商戶,陸續收到廣州珠江國際紡織城相關公司寄來的催款單、起訴書等,他們被告知:拖欠珠江國際紡織城的物業管理費、租金、綜合物業管理費等費用,金額小到幾萬元,大到幾百萬元。

令這些租戶不能接受的是:一來,他們中的大部分早在2015年之前就已經離開該紡織城,這段早就結束的契約關系為何時隔多年找上門?二來,珠江國際紡織城所謂的“欠費”,并非他們主觀故意欠款,而是彼時紡織城的管理層,為了招商、旺鋪所給予的優惠承諾;珠江國際紡織城此時的“索償”,在他們眼中無異于“顛倒黑白”、“商業合同欺騙”。

珠江國際紡織城正門 攝影 吳小飛

珠江國際紡織城正門 攝影 吳小飛

珠江國際紡織城地處廣州市海珠區。公開資料顯示,該紡織城與地產巨頭合生創展集團關聯甚密,項目早期系合生創展創始人朱孟依的長子朱一航負責,開發商和物業管理公司均指向合生系,品宣亦是由合生商管集團商業部負責。

不過,這起“大公司的小糾紛”,卻怪事迭出:數十位租戶向經濟觀察網記者反映,作為乙方,自己手中并無當時簽訂的租賃合同,直至應訴階段,也未能出具合同憑證。珠江國際紡織城為何在租戶欠款十余日就可收回商鋪的情況下,任由租戶“欠款”多年不解約?聲稱經營業績“一年比一年好”的紡織城,為何又以“續租”為條件,才愿意與租戶“解決歷史問題”?

陳年老賬“來敲門”

2010年,做布料生意的李雪偶然間得知珠江國際紡織城的招商資訊,“三年內開通地鐵、入駐免租金14個月”,這些信息讓李雪很心動。

珠江國際紡織城所在的廣州海珠區,是廣州紡織品貿易的聚集區,除了珠江國際紡織城,還有廣州長江國際紡織城、中大江南紡織城等大型紡織品商貿城,業務范圍輻射珠三角,同時兼有外貿出口業務。“在那邊幾乎沒什么買不到的材料(布匹相關)。”廣州一位布藝工作者告訴經濟觀察網記者。

根據李雪的介紹,2010年10月,李雪與珠江國際紡織城簽署了租賃合同,鋪面室內面積40余平米,租金、管理費合計每月約6000元。合同期為8年,租金年付,付款方式為押一付一。

2012年5月18日,珠江國際紡織城舉行了開業儀式。“當時只是一樓開業,二樓三樓沒有開業,二樓當時裝修好的只有6戶左右,珠江(國際紡織城)就給人家(開業業主)送紅包,每家送3880元,鼓勵大家踴躍開張。”租戶王銳告訴經濟觀察網記者。

“入住一年后,商場沒什么客流,整個二樓的檔口只有兩三戶開門,連入住的建行都搬走了,我也打算走了。”李雪介紹,在其打算離場時,珠江國際紡織城彼時的管理人員表示,希望其繼續留在商場“撐場子”,條件是免除租金,只收物業管理費。李雪比較了一番,一個月物業管理費只有1000多元,因其鋪面在商場二樓,客流量小的話,當做倉庫使用價格也差不多,遂同意繼續承租。

不過,之后事情卻出乎意料的起了變化。2015年上半年,李雪被迫離場。“當時他們(珠江國際紡織城)說我的鋪面位置要改做花邊(區),而我是做布料的,就讓我搬走,而且還鎖倉庫,我們如果需要發貨來取布料,還需要珠江管理層的人給放條子(許可搬走物品的文面憑證)。”

珠江國家紡織城內部,多樓層鮮見人影 攝影 吳小飛

珠江國際紡織城內部,多樓層鮮見人影 攝影 吳小飛

更讓李雪料想不到的是,時隔三年后,她還會因此被訴至公堂。李雪告訴經濟觀察網記者,2018年上半年,她收到了一個催款律師函,珠江國際紡織城要求其償還租金等費用共計18萬元,違約時間追溯到2012年5月。李雪認為,這純屬“無理取鬧”,便置之不理,直到2018年8月收到珠江國際紡織城的起訴狀。

據經濟觀察網記者不完全統計,至少有82名租戶被下達催款函或被起訴。他們均是實名反饋,且向記者留有聯系電話。商場的早期入駐租戶被指控“違約”的時間,集中在2012年—2014年,被索償的金額小到幾萬元、大到200多萬元,總計約3453.26萬元。

此外,“天眼查”信息顯示,珠江國際紡織城的開發商和物業兩公司的開庭公告和法律訴訟信息接近400條,并以物業服務合同糾紛、租賃合同糾紛為主,年份集中在2016年之后。

除個體信息差異外,李雪所陳述的內容,如大批租戶手中無合同,珠江紡織城在招商、旺鋪時確有免租承諾等信息,均得到數名相互獨立的租戶的驗證。

2019年6月6日,合生商業經營管理有限公司兩名工作人員(下稱:合生商業人員)代表珠江國際紡織城,回應經濟觀察網記者求證,稱“租戶沒有合同只可能是未去領取或自己遺失,系自身原因所致,與珠江國際紡織城無關”。

珠江國際紡織城內部 大門緊閉的檔口 攝影 吳小飛

珠江國際紡織城內部 大門緊閉的檔口 攝影 吳小飛

對于經濟觀察網記者提出的,租戶是在珠江國際紡織城承諾優惠的前提下“欠費”,并非主觀惡意賴賬,合生商業人員并未明確予以否認,僅表示爭議事實部分以法院裁判為準。

2019年6月12日,就前述問題,記者以租戶親屬的身份向一位已經離職的商場招商經理問詢,其表示“有一些商鋪是有一些優惠活動”。

“合生朱氏”

據《南方都市報》2012年的報道,廣州珠江國際紡織城總投資45億元,建筑面積90萬平方米,位于中大紡織商圈核心,以90萬平方米龐大體量、40億巨資投入成為商圈內全新地標級建筑。

此外,經到場租戶及合生商業雙方確認,2012年5月18日,珠江國際紡織城舉行開業慶典時,時任廣州市委書記萬慶良還曾親臨站臺。

合生商業提供的信息表明,珠江國際紡織城為廣東珠江紡織博覽中心有限公司(下稱:珠江博覽)、廣東合生泰景地產有限公司(下稱:合生泰景)兩家公司投資開發;廣東珠江商業地產物業服務有限公司(下稱:珠江物業)受上述兩家開發商的委托,對珠江國際紡織城進行物業管理。

根據“天眼查”信息,珠江博覽為合生泰景100%控股,合生泰景的總經理為朱一航。同時,珠江物業為廣東珠江商貿物流投資有限公司(下稱:珠江商貿)100%控股的公司,而珠江商貿的法定代表人亦是朱一航。

公開資料顯示,珠江商貿為廣東偉業投資有限公司、珠江人壽保險股份有限公司共同持有,前者握有控股權,仍屬于“合生系”公司。

而珠江國際紡織城,即為珠江商貿在北京、上海、廣州、天津等中心城市落地的眾多大型商業地產項目之一。

除了地產生意,朱一航另外一個為人所熟知的身份是——超競互娛的董事長,亦是EDG俱樂部的實際控制人。

據超競互娛官網信息介紹,超競互娛成立于2013年,聚焦年輕人互動娛樂領域,資金布局在電競教育、主題產業園、泛娛樂等板塊。而EDG電競俱樂部,為超競互娛旗下的電競俱樂部,成立于2013年9月,曾獲騰訊游戲《英雄聯盟》主辦的電競大賽德瑪西亞杯五連冠,連續兩年被評為LPL(英雄聯盟職業聯賽)年度最佳俱樂部。

不過這個背景顯赫的紡織城,面臨當下的“小糾紛”,卻在眾多方面難以自圓其說。

商場“索賠”的邏輯何在?

按照《珠江國際紡織城物業管理協議》的約定:珠江國際紡織城的物業費為季付,租戶應在每季度結束前10天一次性繳納下季度物業費;若租戶未能按照約定繳納有關費用,珠江國際紡織城有權停止該商鋪的水、電、煤氣、冷氣的供應;雙方簽訂的《廣州市房屋租賃合同》亦載明,租戶拖欠租金超過15日的,商鋪可解除合同,收回商鋪。

經部分租戶的代理律師朱健超確認,廣州珠江國際紡織城與租戶簽訂的租賃合同、物業管理協議,系標準化的格式文本。這意味著,彼時合同或協議約定的條款,除主體差異,大部分條款一致。

2015年9月前后,珠江國際紡織城曾有一次“強制清場行動”。 綜合多位租戶的介紹,2015年6月左右,珠江國際紡織城曾下達通知,要求租戶補齊“欠款”,租戶如果不同意就必須離場,而且,在“欠款”未補齊的情況下,還以鎖門、關電梯等形式阻止租戶搬走在商鋪內的物品。“10月1日我們再來,鎖已經被換了,沒有任何理由”。 一名租戶說。

如果租戶確有“惡意拖欠”,珠江國際紡織城完全有能力及時止損,按照合同約定,分情況、分批次及時解約,而不是采取換鎖、強制扣押租戶物品等方式強制驅逐。若租戶集體反饋的情況屬實,珠江國際紡織城為何會突然間有此強烈舉動?

經濟觀察記者分別于2019年6月6日、6月11日,多次與合生商業工作人員求證這一問題,對方先稱對此并不知情,并在后續的溝通中一直拒絕對此進行回應。

2019年6月14日,記者再次就上述疑問向珠江國際紡織城董事長吳國英求證,吳稱其在2016年才履職,對前述問題并不知情。

另外一個讓人費解的信息是,如果已經強制驅逐,合同實質上已經解除,對于“劣跡斑斑的租戶”,為何還要以“解約”為餌,試圖讓老租戶返場?

根據租戶提供的短信截圖,2016年5月24日,一條自稱珠江國際紡織城招商員的信息顯示:“現在短信通知您過來我們公司,處理二樓所存在的歷史問題,我司已經決定放棄追討相關欠款,為此邀請你明天帶上原合同和身份證來我們公司簽訂終止協議,從此不再欠費。地點A區2樓中庭。如無續租意向,則直接簽訂終止協議,如有續租意向,可以簽1年或者2年的合同,在您正常營業不做倉庫的前提下,可以免半年租金,具體內容到公司詳談。”

合生商業的工作人員對以續租為條件與租戶解約的信息予以確認,否認“無條件解約”,并稱“(租戶)既想欠的錢都不還,也不愿意續租,所以這個活動只開始了不久就及時叫停了。”

針對珠江國際紡織城的做法,部分租戶有漲價的理解,在他們看來,均是這個商場的客流量不景氣所致。不管是此前的“口頭免租”,還是任由租戶“長期違約”而不及時行使物業方的權利,均是商場為了“旺鋪”,以優惠條件攬客。

前述銷售人員亦對此予以部分佐證,稱商場經營情況不穩定,即便在2011年前后,二樓三樓的入駐率也就50%左右,隨后業績起伏較大。

不過,合生商業的工作人員否認商場經營效益不好,并稱“珠江國際紡織城的經營效益,在集團的支持和項目的努力下,一年比一年好”。如若其回應屬實,前述“以債換租”之舉就頗難理解。

2019年5月31日,經濟觀察記者在珠江國際紡織城看到的情況是,相較于一路之隔的長江紡織城,該商城整體人流量稀少,放眼望去,大批樓層鮮見人影,除一層入駐率較高外,二層入駐率約一半左右,三四層僅約兩成左右。

綜合多方反映來看,廣州珠江國際紡織城的管理混亂,或系此次問題凸顯的主要原因。除了租戶反饋經辦管理人員經常更換、常常找不到人之外,前述招商管理經理亦稱,自己履職前后,管理層換了四五次,“我們在的時候,招商工作已經處于半停頓的狀態……當時領導沒有后續的方案,我們的工作沒法開展。”

另外一個佐證是,“天眼查”信息顯示,2014年至2018年間,珠江國際紡織城的開發商珠江博覽,集中的人事變動有5次,其中包括3次法定代表人和1次董事長。

2019年5月31日,經濟觀察記者以意向承租方身份前去珠江國際紡織城六層的客戶服務中心,一位自稱姓邢的工作人員還以“這里即將開通地鐵……”等話術招攬租戶。

(應受訪者要求,文中李雪、王銳均為化名)

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深度調查部記者
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