藍籌專題| 華夏幸福:產城融合深耕核心都市圈

2019-06-17 17:02

6月6日,華夏幸福發布公告稱,擬向管理層8人授予653.5萬份股票期權及限制性股票,其中聯席董事長、總裁吳向東獲得350萬份,聯席總裁俞建獲得220萬份,其他6名核心干部共計獲得83.5萬份。

在新業務布局逐漸展開的背景下,利用豐厚的股權激勵相關高管,顯示了華夏幸福重新出發的決心和雄心。在繼續擴容、夯實產業新城、做好產城融合的同時,華夏幸福也將業務延伸至新興業務領域。

2018年華夏幸福累計新簽訂18個PPP項目合作協議,已經簽約的產業新城項目達到77座,基本完成了對全國15座都市圈的布局,而且大多數項目位于核心城市及周邊一小時交通圈內。

同時,隨著“人”、“錢”、“地”等問題的解決,華夏幸福整體重新回到快速發展軌道,從今年3月份開始,隨著吳向東團隊的加入,華夏幸福開始加大拿地融資和拿地力度,并開始拓展高端住宅和商辦等新興業務。

目前,華夏幸福圍繞十大產業,在全國已經布局100多個產業集群,新一代信息技術、高端裝備、汽車、航空航天、節能環保、新材料、大健康、都市消費、生產性服務業、文化創意等產業已經初具規模。

布局核心都市圈

從2002年在固安縣簽下第一個產業園區開發協議以來,華夏幸福陸續進入大廠、香河等區域,初步完成了對環京區域的布局,以地產、產業園區和城市建設為一體化的城市解決方案,不僅幫助地方產業經濟、基礎設施等方面建設取得長足進展,同時也讓自身業務獲得極大發展。

從2014年開始,華夏幸福開始前瞻性的走出環京,向全國及世界各地復制產業新城模式,成功的在長三角、珠三角和川渝等城市群進行布局。同時開始將產業新城模式擴展到印尼、印度和越南等東南亞地區。

目前已經布局的77座產業新城中,有20座進入成熟期,有28座進入發展期,此外還有29座處于啟動階段。新增簽約投資額在2018年達到了1660億元,新增千余企業數量達到了702個,創造歷史新高。

所謂成熟期指項目實現累計凈現金流轉正,發展期指實現回款項目,啟動期項目為正式簽約的項目。也就是說,2018年華夏幸福77個產業新城項目中,已經有48個項目實現經營性回款。

對于都市圈,華夏幸福也有自己獨特的理解方式,在華夏幸福看來,城市分為核心城區、郊區和都市圈三個圈層。華夏幸福根據自身的業務發展規劃,對不同圈層的產業進行重新梳理和定位。華夏幸福的產業新城業務將繼續深耕核心都市圈。

目前京津冀、長三角和珠三角等三大城市群已經初步成型,華夏幸福的產業新城布局也重點圍繞這些城市群中的核心都市圈,即核心城市一小時交通圈內區域,這也是華夏幸福產業項目首選之地。

截止2018年底,華夏幸福圍繞京津冀城市群布局固安、大廠、香河、霸州、懷來等14座產業新城項目,其他大部分產業新城項目均布局在長三角、珠三角區域,還有一部分布局在武漢、鄭州等區域核心城市圈內。

無論是先行發展起來的歐美各國,還是后起之秀的日韓,都市圈的經濟均在各個國家占據著主導地位。美國的波士頓-華盛頓、芝加哥-匹茨堡、圣地亞哥-舊金山等三大都市圈在各自優勢產業中都占有重要地位。

以波士頓-華盛頓都市圈為例,這一區域雖然國土面積雖然僅占有美國1.5%,但是由于地處美國經濟核心地帶,其制造業產值占美國比例達到30%;芝加哥-匹茨堡占據全美70%的鋼鐵、80%的汽車產量。舊金山區域的大洛杉磯市就曾創造了美國21%的GDP。

參照歐美和日韓的發展歷程,眾多業內人士認為,中國經濟未來主要橋頭堡也在于都市圈的經濟發展。從另一個角度來說,占據了都市圈的位置,就等于占據了中國經濟未來發展的橋頭堡。

華夏幸福的3+3+4都市圈發展布局路徑,在中國最具潛力的幾大都市圈都進行布局,隨著未來中國科技及經濟不斷發展,這些產業新城項目也將隨著時代的發展而大放異彩,也是不斷將華夏幸福推向巔峰的主要動力。

新業務日漸臻熟

在華夏幸福傳統產業版圖中,產業新城為最主要的業務,這個體系支撐主要有幾個部分構成,其一為基礎設施建設,其二為產業園區開發和運營,其三為房地產。形成了一個政府和企業均收益的多贏格局。

這也是華夏幸福奉行產業新城并支撐著華夏幸福一路不斷崛起壯大的重要推手,一方面,華夏幸福通過片區開發為地方基礎設施的改善作出了巨大貢獻,另一方面,華夏幸福利用自身產業優勢讓地方經濟實現了跨越式發展。

更為重要的是,在不斷為地方做出貢獻的同時,事實證明這一模式也是華夏幸福一路開疆拓土的主要法寶。任何發展路徑和模式,雙贏或者多贏的格局是其模式和路徑之所以行得通的必備條件。

正如華夏幸福所言,2018年華夏幸福干了很多事,但歸納起來,除了業績繼續增長之外,更重要的是做了兩件事,第一是引入平安集團作為第二大股東,第二件事是防風險。兩件事成為華夏幸福再出發的前提。“在不確定中尋找確定性”這是華夏幸福過去一年的總結,無論宏觀經濟、國際形勢,還是金融去杠桿和資管新規,華夏幸福一切行為的出發點都是防風險。與此相伴的還有謹慎拿地、確保現金流。

引入平安以后,為華夏幸福帶來的不僅僅是股東層面和董事會層面的變化,也伴隨著業務方面和戰略方面的變化。這種變化最為重要的一點是華夏幸福戰略層面的變化,即空間的都市圈化、地產運營精益化和地產金融化。

根據華夏幸福產業研究院的研究結果,未來10年內中國增量人口三分之二都匯集在都市圈內,結構性趨勢越來越大;不動產趨勢性機會已經逐步見頂,但結構性機會依然存在,而機會就存在都市圈內。

華夏幸福發現,未來空間都市圈化比較明顯,隨著房地產趨勢性機會逐步見頂,房地產更多機會蘊藏在都市圈層內。而都市圈內機會往往來自于其所在圈層的核心城市而不是行政意義范圍。比如燕郊房價之于北京,而非廊坊。

華夏幸福將吳向東、俞建團隊招募在麾下,一方面是拓展新興業務的需要,但更多是基于華夏幸福重新解構了都市圈。針對不同的圈層發展與之相適應的業務,企業的戰略與城市發展高度匹配。

基于這一認識,華夏幸福基礎秉持在都市圈發展產業新城業務。在核心城市的核心區域拓展高端住宅、商辦等新興業務,以及在核心城市近郊發展長租公寓、康養等業務。由此衍生了產業新城之外的新業務。

平安入股和吳向東團隊的加入,為華夏幸福實現新興業務提供了更多的可能,產業新城業務不單純是產業與地產的疊加,更是加入了商業、辦公、休閑、娛樂、康養等新興業務,區域附加值大幅度提高。

另一方面,無論是目前已經成熟的產業服務能力,還是正在成型的商辦運營能力,對于開發商來說,這些門檻的提高也是增強自身競爭力的重要途徑,也是下一個時代開發商賴以生存的法寶。

產城融合

每一個路過固安的人都能看到一幅巨型的宣傳畫,一個老外舉著一塊牌匾,上面寫著:我愛北京天安門正南50公里。這一句讓人過目難忘的廣告語曾吸引眾多人們前去固安置業。但從產業角度來說,這又何嘗不是一個恰當的距離。

作為華夏幸福最早開發和運營的產業新城項目,固安產業新城不僅僅擁有京東方等代表著下一個時代的高新技術企業,還有學校、醫院、酒店、基金小鎮、節能社區、共享新能源汽車、影院、劇場、咖啡店、酒吧、圖書館等配套設施。

擁堵、公共資源分配不均等已經成為諸多大城市的通病,在5平方公里造一座城被認為緩解城市病的主要路徑之一。即在5平方公里的范圍,建造一座工作、居住、生活、娛樂、休閑為一體的新城。

從2002年之前的典型農業縣到目前的全國百強縣,固安縣用了十幾年的時間,其中華夏幸福作為產業新城的操盤手在其中功不可沒。

十幾年來,華夏幸福針對地方對資金、人才、產業和機制的迫切需求,為地方提供規劃設計、土地整理、基礎設施、城市公共配套、產業導入、城市運營等服務,推動了當地實體經濟、科技創新、現代金融、人力資源和新型城市的協調發展。

固安產業新城是華夏幸福第一個產城融合的樣本城市,也是華夏幸福產城融合的典范城市,正是基于固安新城模式的成功,才使得華夏幸福將產業新城模式復制到全國有了更為充足的底氣。

傳統PPP項目在政府結算的時候,政府需要拿出不超過10%的財政來支付費用。但是華夏幸福不依賴原有財政,而是從增量中獲取。也就是說,華夏幸福獲取的ppp收益是來源于自身創造效益的一部分,而并不是原有存量部分。

從政府來說,這一模式是增量的高質量財政,不但沒有突破10%的紅線,反而為地方政府增加了財政收入。同時有利于化解政府的債務風險,激勵政府積極轉變職能,優化投資環境、營商環境和服務水平,讓社會資本沒有后顧之憂。

從企業來說,這樣的PPP激勵機制激勵著華夏幸福千方百計為地方引入高端產業、發展實體經濟。如果不創造收益,華夏幸福就拿不到報酬。為此華夏幸福將世界上最先進的技術導入到產業新城。

截至目前,華夏幸福依托遍布全球的4600人的產業發展團隊和50多個孵化中心、創新中心和招商中心,運用資本驅動、科技孵化、產業基金等先進的產業導入手段,累計為各區域引進企業超過2000家,招商引資總額4400億元。

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